抓紧建立稳定楼市预期的长效机制

  据国家统计局数据,今年前11个月,房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落,房地产开发三大指标同步放缓,表明“9.30”楼市新政已初步遏制热点楼市的非理性狂热。但随着楼市降温,市场又担心房地产市场是否会出现剧烈调整。日前,中央政治局召开会议研究2017年经济工作时提出,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。房地产调控前市场的非理性狂热,调控后市场顾虑加重,房地产调控前后市场心态的急剧变化表明,一个稳定的楼市预期,是房地产市场平稳健康运行的关键。

  预期是楼市运行的

  主要变量

  回顾我国近二十多年的房地产市场运行轨迹,房地产市场成交量和价格,虽然表现为房地产市场供求关系变化,但主要还是受到资金面、市场利率、市场预期的影响。最近几年,随着房地产市场供求关系基本平衡,住宅需求更多体现为投资工具选择,市场预期对房地产市场运行的影响越来越大。

  今年年初以来的热点城市房价上涨,非理性色彩较为浓厚。无论是按照国际通用的房价收入比、住宅租售比指标,还是住房绝对价格国内外横向比较,部分热点城市住宅价格已经明显偏离合理水平。特别是最近一年内热点城市住宅价格大幅上涨,包括房地产调控政策、流动性和利率等在内的住宅不动产定价基础条件的微小变化,虽然可以解释住宅成交量的上涨,但无法合理支撑房价的大幅上涨,住宅市场出现非理性投机炒作氛围已是毋庸置疑,部分家庭非理性加杠杆进行投资性购房,以及超越家庭收入状况非理性加杠杆,甚至采取假离婚绕开购房资格限制等行为,已经成为房地产市场和房地产金融的风险隐患。而楼市新政后房地产市场心态的急剧调整,反映为商品房成交量急剧萎缩,成交价格环比涨幅下降,也主要是因为楼市预期发生了明显变化。这些情况表明,楼市预期不稳定,房地产市场明显波动的根源就难以消除,房地产市场就难以平稳健康运行。

  降低不动产

  投资属性是关键

  影响楼市预期的因素有很多,包括资金面状况、市场利率、地方政府楼市调控政策、社会舆论导向等,都会或多或少影响到房地产市场的预期,而房地产市场预期影响房地产交易行为的机理在于住宅不动产预期投资回报率与其他投资工具投资回报率的比较。如果住宅不动产投资回报率过高,则房价上涨预期强烈,市场交易行为趋向非理性狂热,反过来又促使房价加速上涨;如果住宅不动产投资回报率较其他投资工具回报要低很多,则市场交易清淡,住宅供过于求,库存压力增大。

  住宅不动产投资回报主要包括两个部分,住宅租金收入和住宅资本利得。住宅租金收入受住房租赁市场影响较大。无论是非热点城市,还是热点城市,住宅租金已经高度市场化。考虑到我国住房租赁市场需求人群主要为中低收入群体,因而市场化的住宅租金相对房价保持一个较低的水平。即使在北京、上海等一线城市,住宅租金收益率不到2%,远低于理财产品收益率,还需要承担住宅长期折旧分摊和固定年化的管理费用。住宅资本利得,受住宅投资投机性资金驱动显著。今年热点城市房价涨幅高的在30%以上,涨幅较低的也有15%左右,今年经济金融环境和人口流入的基本面无法支撑房地产价格高达两位数的上涨。

  我国住宅不动产价格表现,与股票价格运行越来越类似,资金驱动的特征显著,而本身资产内在价值变化并不大。住宅市场非理性行为与社会资金大量向房地产领域集中,客观上形成了正向反馈环,既相互作用,又相互支撑,住宅市场的非理性行为不但没有消减,在实践过程中反而产生将非理性行为认定为合理的误区,即使是本轮房地产调控政策升级后,坚定加大热点城市住宅不动产配置的大有人在。今年以来热点城市“地王”现象从特殊到普遍,楼面溢价率节节攀升,二手房价“坐地跳涨”,新盘疯抢,这些正常市场的不同寻常现象却是司空见惯,无不反映出背后社会资金的强力驱动。

  这些情况表明,稳定住宅投资回报率的关键在于抑制投资投机性资金大量进入房地产领域。但同时也应该看到,资金逐利是天性。抑制投资投机性资金大量进入房地产领域,除了提高资金进入房地产领域的门槛外,运用税收政策降低持有住宅不动产的回报可能更为有效,根据房价变化递进提高房屋交易流转税收,可以相当程度抑制住宅市场非理性的需求,降低住宅不动产的投资属性。

  运用税收杠杆

  调节非理性需求

  房地产市场对国民经济很重要,平稳健康运行的房地产市场对国民经济的稳定增长更重要。避免房地产市场剧烈波动,就必须要稳定楼市预期,防止房价大幅上涨。目前,我国房地产库存压力依然较大,截至2016年11月末,我国商品房待售面积69095万平方米,主要分布在非热点城市,提升非热点城市住宅不动产投资价值,是消化库存的重要途径。热点城市的中低收入人群的住宅需求还未得到完全满足,保持房价平稳,有利于缓解刚性住宅需求压力。而供给侧结构性改革,意味着未来要将更多精力放在实体经济的结构升级,推进精品制造,发展科技,加快创新,平稳健康运行的房地产市场会推动人才、资源和资金向这些实体领域集中,推动增长动能转换。因此,我国亟待建立稳定楼市预期的长效机制,更多运用税收杠杆来调节市场的非理性需求,逐步降低热点城市住宅不动产的投资回报率,抑制投资投机性资金需求,防止这些资金在市场兴风作浪。

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